时政·财经·军事 | 生活·家庭·娱乐 | 体坛·历史·科技 | 摄影·旅游·文化 | 移民·教育·就业 | 数码·健康·奇闻 | 评论·图片·视频
留园网首页 · 留园新闻速递首页 · 本地新闻汇总 · 【繁體閱讀】 【网友评论:0条】 【 近期热评新闻排行榜 】 【 近期热门新闻点击排行 】

美国买房要亏钱?| 成本分析 买房必备

新闻来源: 海投邦 于 2018-01-10 18:33:25  敬请注意:新闻来自网络,观点不代表本网立场!


美国买房好还是租房好,投资回报率怎样更大?

美国买房后,养房成本如何计算?

美国买房时,需要计算哪些费用?

……


本文将为大家一一解答。


刚到美国时,不论是新移民还是留学生,首要解决的问题就是住房。想要住在美国,选择租房还是买房便成了一个难题。在中国人的传统思维中,买房才能有家的感觉,但是面对高额的养房成本,在某些时候,选择租房能为我们节省下不少钱。那么到底是租房还是买房呢?下面我们将从七个方面为租房与买房对比分析提供具体思路。


一、简要分析


在美国,租房与买房哪一个更好的问题上是没有通用答案的,必须比较两者所花费的资金,并结合个人情况综合分析。


如果你需要一个非常精确的答案,租房与买房的分析将会特别复杂。基本的抵押成本和税收影响以及其他实质上是不可预知的变量(如利率或你购房时间)都是十分复杂的,基本无法做到。





但是,假如我们把在未来几年的租金和购房、养房成本等大项开支转化为确切的数字,比较将会简单很多,也能大体上分析出结果。


二、概测法


据经验人士的概测法,如果每购买10万美元的房产,用其出租每月至少需要1000美元的租金。这意味着每月租金相当于房屋购买成本的1%。换另一种说法,即算上在市场持有一个房屋的持续成本以及房东的一些利润,每10万美元的房产资本,出租费用大约是1,000美元/月。


这个$1,000 /月的钱究竟是从哪里来的?它适用于你个人情况吗?让我们深入挖掘一下房屋成本的组成。


三、交易成本


租房的租金每月较为固定,假设为1000美元/month


但购买和销售成本是你买房中最艰巨的一些开支。在你买卖房屋时,各种政府实体,与一大批专业人士(房地产经纪人,律师,评估师,调查员,银行家等)将从中逐个获得收益。





这些开支需要花费多少钱?这里我们不会仔细计算所有费用(贷款费,文件费,佣金,税款,检查费等等)。我们将靠一些数据百分比来进行粗略估计。


购房者在买房时通常需要支付2%-5%的交易费用。但根据实际经验显示,2%-5%的费用范围需要调整,如果想要保守估计交易费用,费用也会远高于房子价格的5%。


交易费用过高的现象在卖房子时更为严重。因为通常你需要支付房地产经纪人约为房屋出售价格百分之六的佣金,再加上一些与结算有关的成本,费用将会非常高。且在今天的房地产市场上,我们必须做好必要维修工作的准备,倘若想让自己想要出售的房子在市场上具有竞争力,我们也需要花费很大一笔的装修费用。所以,对于卖方来说,估计交易成本是销售价格的10%。


举例:每10万美元的房产资本,你在买卖时将花费15000美元用做交易费用。假设你持有此套房屋的时间为十年(120个月),由于交易成本,你将每月额外花费$125美元。





四、财产保险


假如你在美国购买了房屋,那么很多情况下,你都是被强制要求购买房屋保险的。在美国购买房子时,银行会要求那些办理抵押贷款的人出示房屋保险证明。对于我们个人而言,如果房屋遭遇了意外,却又没有购买房屋保险,那六位数的损失是常人无法承担的。


那么我们应该为财产保险提供多少预算?


目前全美房主保险的平均保费约为850美元,而当前全美的房价中位数在20万美元,这意味着每年房屋保险的开销大约是房产价值0.5%。(如果你想要更准确一点,你可以在这里减去承租人的保险费用)


举例:为了便于比较,我们按照一套价值10万美元的房产计算,平均计算,我们每月需要花费42美元购置房屋保险。





五、保养成本


当你买房拥有房屋产权后可能会面临更大的压力。无论是更换门锁,解决厕所漏水,补刷油漆,还是修建新屋顶,火炉或车道这样的大件物品,都需要你自掏腰包。那么平均下来,这是多少成本?


“美国新闻与世界报道”称,房主每年维修成本约为房屋价值的1%-4%。


以田纳西州的一个家庭维修记录为例,我已经看到好几个月,他们的维修费用达到了上百美元一个月,甚至还有几个月有数千美元的维修费用。平均一下,我们的维修成本大约是每月400美元,大约是房屋价值的2%。


以2%为计算,一套10万美元的房产,你需要花费大约167美元/月的维护成本。


六、房产税


房产税,这可能是全国范围内差异最大的费用。美国住房建筑商协会(National Association of Home Builders)的一项研究显示,房产成本较低的南部各州与价位较高的东北部地区的房产税税率相差三倍之大。





房产税由各州各地区自行决定。在价位相对较低的田纳西州,房产税每年约占我们房屋价值的1%。(房产税主要通过房产税税率与房屋价值估价计算)


举例:假设以房产税较低的地区为例,一套10万美元的房产,税率为1%,每月房产税开支为83美元


七、机会成本/利息


最常见的反对租房的说法,就是称租房是“扔钱”的行为。表面上看,似乎确实是这样的,在事实上,这存在偏差或误解,但其中这忽略了购买房屋中的股权或资本的机会成本。


其实机会成本是这样的:如果你把10万美元投到一个房屋里,那么这笔钱就不会投资到其他地方,从而增加收入。而你错过的增值投入或者其他收益可能会更高,这其中所亏损的就像其他真实存在的开支成本,这便是机会成本。因为你想把这钱拿去买房,而不是去投资股票等等,所以你也就错过了那样赚钱的机会。





如果你选择了抵押贷款并且把资金拿去买房,这其中巨大的损失将更加明显可见:你在错过其他投资赚钱的机会上,又需要额外支付美国的房屋贷款利息。


但这并不是说任何情况下都不要投资房产。


在计算机会成本中的一个令人头痛的问题便是选择利率。一般情况下,抵押贷款利率低于你在股票市场上的收益率时,选择抵押贷款便更为可靠。而股票在短时间内波动性大,可预测性差,因此长期投资股票有时会付出更多。但另一方面,首先大型抵押贷款的额外费用通常会以PMI(私人抵押贷款保险)的形式,这些额外费用会以更高的利率向我们征收利息。


如果不做抵押贷款来购置房产,你的资金将投资到哪里?它会赚多少钱?

在这里,我们主观选择5%为回报率来计算拥有房屋的机会成本。5%比目前的抵押贷款利率要高,但是比大多数保守的股票收益率还要少。因此,选择5%作为回报率还是与实际比较接近的。





举例:一套10万美元的房产价值,其中5%的机会成本大约为每月417美元。


因此,机会成本有时是购置房产中最大的一笔成本。但它是无形的,且知道的人很少,所以很多时候都被人忽略了。


八、总结


我们现在将以上各类成本都加起来,便可以得到一个粗略计算的养房成本。


我们以10万美元的房产为例,得到以下结论。


价值10万元的居屋成本:

项目

每月成本

交易 $ 125

房屋保险 $ 42

保养成本 $ 167

房产税 $ 83

利息/机会成本 $ 417

总 $ 834


当然,在实际的房产市场中,十万美元的房产是很少的,假如一套房屋的房产价值为一百万美元,我们也可以按照这样的方法或是百分比计算养房成本。





回到开头概测法算出的:10万美元的房产每月至少需要缴纳1000美元的租金。除去834美元的养房成本,1000美元的租金依然可为房东带来利润,但前提是你的房屋空置率需要保持在一个较低的水平。


倘若租房,你可以有更多的流动资金去进行其他投资,或许也能带来比投资房产更高的收益。前提是你是一个善于投资的人。不然还是老老实实买房,进行长线稳健投资。


网编:网事随风

鲜花(0)

鸡蛋(0)
0 条

【手机扫描分享】
新闻速递首页】【近期热门新闻】【近期热评新闻
前期相关精彩新闻
新闻速递首页·新闻网友报料区·返回前页
hits counter