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外事不决问谷歌,房事不决看日本

新闻来源: 智谷趋势 于 2018-02-14 1:44:22  敬请注意:新闻来自网络,观点不代表本网立场!



智谷君语:

中国人狂买日本房产,始于北京房价超过东京。而就在2013年,北上的平均房价都超过了东京。同时,日本的地价和房价已跌至20年的最低点;东京、大阪的租金回报率也是北上广深的3倍以上。


稳定宽松的货币政策、负利率,成全了日元作为避险资产,也保证了日本楼市稳步上升,这些都为日本成为资产配置最优国度打下了良好基础。还有还有,就是本文将要带您认识的,日本无出其右的建筑质量,以及巧妙的室内设计,看完会让您欲罢不能。


◎作者 | 西洋君

◎来源 | 西洋参考(iwestbound)已获授权


中国人狂买日本房产,始于北京房价超过东京。2013年,国际货币基金组织数据显示,北京、上海平均房价已超过东京。


相比之下,日本的平均建筑用地和房价,已经下跌到了20年来的最低点,大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。此外,东京、大阪房产租金回报率基本是北上广深的3倍以上。据日本官方统计数字表明,在日本投资房地产出租,平均20年左右可以收回成本。而在北上广却需要100年左右。


最近经济学人智库发布的2017年城市安全性指数,东京续2015年后再次荣居榜首。第2为新加坡,第3为大阪。北京和上海分别为第32和34。而美国旅游杂志举行的世界城市魅力排行,东京连续二年为第1,京都为第3(2016年第2)。


东京白日景色


东京将于2020年举办奥运会,日元持续贬值,也被视为利好。《西洋参考》专栏作者、旅日华人作家万景路认为,对国内北上深的居民来说,卖掉一两套房子然后跑到东京大阪来买幢楼房改造成民宿,再租给同样来日游玩的不愿花高价住酒店的中国人,可谓是一举数得,即能拿到居留日本的签证,又做到了分散投资以降低国内的房地产风险,还能享受到日本的医疗保险等福利待遇。


这个春节,中国人会再次爆买日本房产吗?日本房产到底好在哪里?


01

日本建筑寿命将延长至200年


首先让我们来看两张图:


浙江奉化建于上个世纪90年代的房子,2014年4月4日倒塌,不到30年的寿命被国外媒体称为“快餐式公寓”

日本群马县中山道某专门学校的办公楼,建于20世纪60年代,照片摄于2016年


日本60年房龄的旧房为何如此之新?这一切,表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术,实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。所谓“工匠精神”,就是一辈子只做一件事,而且将这件事做到极致。


1980年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。


位于大阪府大阪市中心区的住友大厦,第一期竣工于1926年


2007年,日本自民党提出“200年住宅”的概念,要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。


当然,这里所指的200年,并不是说200年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能达到200年。


位于兵库县的甲子园巨人体育场(现名:阪神甲子园球场),1924年竣工


中国住建部副部长仇保兴曾公开表示,中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下,英国的建筑平均寿命为132年,美国的建筑寿命为74年。


02

为什么日本房子不漏水


在中国买二手房和毛坯新房,除了装修让人心力交瘁,洗手间、厨房漏水最令人抓狂。水电部分是装修最头疼的,涉及各种管道、电路、水路的设计与安排,稍有不慎,基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居,你没法偷懒不修,而修起来基本就要敲墙敲地板,伤筋动骨。


相对于国内楼房的经常漏水等问题,在日本几乎是没有的,这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。日本住宅的厨房与洗手间,施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间,这是高度工业化之下的必然结果。首先是管线产品由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。


隐藏的布线板


其二,日本人施工时的认真和专业程度,恐怕在全球都无出其右。高度标准的工业制成品,再经过高度专业的施工与安装,想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来,不利于检修。日本的做法是铺设完管道后,作架空防水楼板预留检修口,出现问题检修就十分方便。



一个在日本做了4年房地产中介的台湾小哥讲过一个段子。


在日本买房子居然没有漏水保修,日本人不是最重视售后服务的吗?


关于漏水保修与房产中介公司主管的对话:


日本主管:什么是漏水保修?


我:我买了房子在一定期间内,假设漏水的话,就有人帮忙修缮。


主管:好好的房子,为什么会漏水?


我:可能因为老化或者外墙有渗水进来。


日本主管:啊,我懂了,那个不叫漏水,那叫施工不良。


日本房子到底在防漏水等设计上有什么独到之处,下面这个六分钟的视频讲解的很清楚。




这位台湾小哥感慨:原来在日本人眼里,那不叫漏水,日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固,因为房子本来就不应该漏水。


03

住宅建设的专业化程度较高


在日本,房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的,而且都是由像三菱、住友、大和、丰田、三井等制造业大企业来做的。


大企业与建筑队的区别,大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生,其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑,有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等。整个工业流程基于精密的计算及自动化。如果我们在北京装房子听说哪个装修队还有个专家智库,这是不是天方夜谭?


1993年建造完成的大阪Next21,凸显了日本建筑制造公司的想象力和前瞻性


在上世界九十年代,日本在建筑技术方面取得多项进展,从房屋结构到软装设计,都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分,可以多线程并进作业。举例而言,一户建在地基阶段,会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来,保证不会有扬灰、漏水的情况出现,整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比,邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。


日本常见房屋构造


日本效率最高的房子,是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅,早晨8点钟开始建设,下午4点钟做完,而且品质非常好,不是我们想的那种装配式的很简陋的房子,比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。


据《广州日报》报道,目前日本20到60层的建筑,包括住宅基本都采用了预制构件,其中约80%的建筑采用了全预制构件,即所有梁柱和楼板都为预制构件。尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲,但大规模运用,就能有效节约成本,而且流水线标准化生产,也大大提升了建筑质量。


“搭积木”建房,梁柱和楼板都是事先生产好的

日本装配式结构施工安装现场


04

洗手间设计精妙


对幸福感挫败严重的房子什么样,想象一个这个画面:地板和墙壁永远湿漉漉的卫生间,淋浴时不小心就弄湿了马桶坐垫,冬天洗完热水澡想照镜子吹个头发,镜子上却蒙了厚厚的一层蒸汽。


日本很多公寓面积都不大,但是不管多小的房子,卫生间也一定会做干湿分离的设计。这也是日本住宅的一大特色。马桶与洗澡间分开,甚至在房间的不同角落。洗澡时不会打湿马桶,也使得家人们可同时淋浴、使用洗手台或马桶。此外,日本住宅的洗澡间一定有浴盆,泡汤可是日本人最重要的生活传统之一。


日本卫浴设计十分注重干湿隔离

日本分离式卫生间,带有单独浴缸


浴盆的附近的按钮,可以调节水温、水量,也可以定时放水。在晚上到家后,可以直接躺进去泡着。盆底全部是防滑颗粒,防止摔倒,但又不会太硌脚。现在新设计的房子里,浴盆对面都有显示屏,可以直接和手机连接。总之,你能想到的需求,都可以被满足。


相信买马桶盖的国人对日本的马桶一定印象深刻。马桶旁边的按钮,可以冲水、喷淋冲洗屁股,然后吹热风,有的马桶还带有电动软钳,帮女士处理护理用品等。洗手池的下水管会连通到马桶,实现水的循环利用。马桶旁没有纸篓,日本的手纸入水溶解,纸篓就没必要,这样洗手间就不会有异味。


曾引发中国顾客抢购的日本智能马桶盖


日本人有着强烈的节约意识,马桶设计独特的旋流式冲水,节水强劲;淋浴及洗浴盆都使用节水系统,设置多种节水模式。卫生间多使用纤维强化板,能够有效的抑制结露、霉菌、螨虫和异味。节能和环保是日本住宅的一大特色。


你能从这张日式公寓设计图中找到浴室和卫生间吗?


05

设计一流,室内空间用到极致


日本公寓住宅面积都比较小,一般都在60到70平方米左右。不过这并没有影响到日本人享受生活,只要设计的户型合理实用,一家3到4口居住都很舒服。而且,在日本购房,房屋面积是指实用面积,而不是建筑面积。经过设计师的妙手,40平米能做出80平米的感觉。


日本房屋追求对空间的充分利用


和国内的千篇一律的房间结构相比,日本更注重根据房间的特点进行个性化设计,充分利用闲置空间。以收藏收纳功能为例来说,在入户玄关,设有大容量的鞋柜,每个卧室也都有一面墙作为壁橱。虽然房间很小,但是杂物都能收藏整齐,不占用空间,也不需要再购买衣柜这样的大型家具,也避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。


日本房间壁橱,用于收纳可以节省大量空间


日本知名设计师隈研吾的弟子小岛伸也,设计了阿里巴巴总部大楼。他介绍,不同于中国人追求舒适度,日本人多在意房间的利用率和便捷性。


想要在狭小的空间里住的舒服,首先要提高的就是空间利用率。譬如对于收纳空间,经过统计认为收纳空间占有室内建筑面积的10%的比例是比较合适的。而如果没有那么多空间,也可以通过“空间活用术”的手段,发掘很多不常用的空间。


像日本下面这个户型。整个房子按照使用习惯被分为“休闲区”,“洗漱区”,“起居区”三大块。



“休闲区”包含客厅和厨房,中间多没有墙壁间隔,在面积不够的情况下,让客厅兼顾了餐厅的作用。


日本常见厨房构造


“洗漱区”为保证能同时使用,则是多划分为3个单独房间。


分离式洗漱区,各自独立


“起居区”主要是卧室,在面积狭小的单身公寓,大多被并入休闲区,而并非一个独立的空间。


单身公寓对于空间的划分


06

抗震性能一流


处于环太平洋地震带的日本一直是个地震多发国家。1996年后日本政府连续四次修改《建筑基准法》,将住宅、楼房的抗震标准提高为经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌;日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震;商务楼等人员密集场所要求能够经历8级地震不倒,使用期限能够超过100年。


据地震经验,在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅,新建的公寓很少倒塌。日本建筑界和学术界,在建筑防震领域的研究,可谓是全球首屈一指。工业化、专业化的背后,有一套科学及学术体系为依托。日本的许多建筑创新,就是在这样的背景下做出了,在全球都获得了广泛认可。


2011年日本“3.11”大型地震及海啸发生时,距离福岛仅300公里的东京震级也在7级以上,然而地震在东京市区内造成的死亡人数仅仅为7人。


正在施工的建筑基层


当时《纽约时报》报道称:“日本严格的建筑规范挽救了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家,或许已经有数万人在地震中遇难。”


日本建筑对材料的质量要求十分严苛


1996年日本实行“耐震改建计划”广泛应用了隔震技术,普遍在房屋和地基之间加入减震层,利用建筑物本身的晃动来吸收地震的能量。这种技术,就是在建筑的底部安装弹性橡胶垫,或者摩擦滑动承重座缓冲装置来抵抗地震。这些橡胶层非常耐用,一般使用年限约60年,能够把地震对楼房的摇晃程度减轻1/3到1/5。


隔震系统的下部板


我们可以通过5分钟的视频来了解下一幢日本房子的诞生。




07

日本房间设计特别注重亲子互动,适合养娃


日本是建筑设计师人数居于榜首的国家。日本人装修房子依赖设计师,房间设计特别重视亲子互动,非常适合养娃。


日本的住宅门前都会放上写有自己家姓氏的门牌,主人可以根据自己的爱好随意制作,趣味十足


日本住宅中的“子供室”即儿童室,依据房屋自身空间特征,结合光线、距离、高低等因素,是为孩子设计出的空间。有的设计师还会依据孩子本身的性格,在房屋设计中体现对孩子潜力的开发。比如好动的孩子,喜欢爬上爬下的这种,就设计成高低床。比如对天文有兴趣的孩子,那就不做吊顶灯,把天花板设计成可以流动的星空图。


可爱风的日本儿童室

可移动书桌,必要的时候这就是孩子的书房


孩子成长很快,有时候需要预留出可变换的空间,有的设计师也会为房主预留出二胎、三胎的孩子成长空间。因此日本住宅特别适合养娃。


08

最重要的是,日本房子是永久产权,而且不限购


目前,外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制,2017年上半年加拿大温哥华和多伦多还开始对海外买家加收15%房产税。


相比之下,日本房产对海外买家没限购,而且只要买到手了,就可获得永久产权,而不是像在国内的房产那样只是拥有70年的使用权。日本的房屋价格透明,全部在线可以查询,投资风险低。由于都会区的人口持续净流入,租售比很高,房租收益非常稳定,是个不错的现金流。通常有不低于5%的投资回报率。此外就是保值率高,比较容易变现。



最后说一句,在日本买房,虽说不能以此就可以申请到永住权,但却可以据此作为投资项目申请经营管理签证,取得在留资格后,只要纳税正常,就可达到长期居留日本并进而取得日本永住权的目的。


拿到日本的在留资格就可享受到加入国民健康保险的资格,换言之,也就是等于拿到了看病可以享受70%政府支付的贴心保险。



参观完三井住友的展览,对日本人在住宅设计方面的精益求精与人性化设计极为叹服。住宅生活要追求舒适、便捷、干净,这是人的普遍需求。住宅是人居空间,人一辈子有一半以上时间都在这个空间里,不仅身体上要放松、舒适,精神上的焦虑感和紧张感也要得到释放。日本的住宅,特别在意对人本身的尊重与关怀。西洋君认为,这才是日本住宅的精髓。


在这个国内雾霾笼罩天地、令人窒息的冬天,想一想自己闲坐在日本东京高层公寓阳台上,与朋友喝茶聊天,眺望远方的天际线,大口呼吸着清凉的新鲜空气,也许你会感慨:这才是我真正想要的生活。



影片《迷失东京》中斯嘉丽约翰逊最喜欢在窗口俯瞰东京,这成为了后来欧美人东京旅游的标准游客照

网编:网事随风

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