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能效等级低的房子不能用来出租 什么是EPC?怎么办?

新闻来源: 英中网 于 2018-04-16 8:01:58  


这两天,有客户问到了有关能效证书(Energy Performence Certificate,简称 EPC)的问题。

EPC低的房子不能用来出租了,怎么办?

什么是EPC?

EPC 等级低的房子是否值得购买?

能否提升EPC的等级?

作为购房出租BTL房东,EPC对我的影响大吗?

今天这篇文章,就是对 EPC 的全盘讲解。

一、什么是EPC?

就如上面的全称解释的一样,EPC(Energy Performence Certificate) 是一个房屋能源消耗效率的评估表,分 A-G 7个等级,共100分。

分数高,评级高,分数低,评级也低。

比如一个房子的能源评级是 A,说明了它在能源设备上的消耗更高效也更节省,隔热性能好。一般能评上A的基本都是比较现代化的房子。

如果评级是 D,则说明这是一栋没有经过翻修的低节能技术的老房子。

而如果一个房子的能效评级是 G,则说明房子墙漏风,不隔热,需要花费大工程装修才能达标。一般这种评级在非常老的房子中才会有。

二、EPC 重要吗?

实际上,在今年的4月1日之前,虽然环保人士对房屋能效的呼声很高,但英国很多开发商,住房中介或私人房东等都没有太把EPC当一回事。

可是随着新制定最低能效标准(Mnimum Energy Efficiency Standards)的施行,凡能效评级过低的房产,无法用于出租。

这下事儿大了!

以前总被忽略的EPC的作用,这才体现出来……

那么,过低的标准是什么?

EPC 等级E以下,也就是F和G。

等级 F 和 G 的房子将无法用于出租,这对很多哪怕是黄金地带房子的打击都是很大的。现在距离最低能效标准规章制定只过去10天时间,EPC等级对于房价的影响还没有体现。但有专家分析,同等条件,同样地段,EPC 等级将对房产的价格产生10%左右的影响。

三、如何获得EPC?

好了,知道了 EPC 是个什么东西,也知道了 EPC 很重要,那么对于广大BTL投资人来说,情况再细分为两类。现在有EPC的,和现在没有EPC的。

想要获得一张EPC,需要找到房产所在地的能源评估机构为你的房子进行能源评估。

评估机构可以在英国住房部官网上找,下面这个是连接:

https://www.epcregister.com/searchAssessor.html

一些特定的房子是不需要EPC的,政府网站上名列的具体情况如下:

大多比较小众,就不一一翻译了。

最有可能和部分投资人相关的是每年计划使用4个月以下的房子和英国保护建筑。

1) 如果你在英国买了房,是作度假用的,每年就特定一段时间去住。只要不超过4个月,就无需理会EPC。

2)另外关于登录建筑的法规需要咨询当地政府。英国保护建筑严格来说算是国家的文物,情况比较复杂。哪怕你想给它翻修让它达到能效标准都需要向当地政府申请。一般情况下,如果有需要,他们会给你提供一定的帮助。

四、如何提升EPC等级?

如果你的房子已经有EPC了,但是等级是F或者G,不符合新规规范,那你就需要做的就是提升房产的能效。

否则—未来要面临房子根本无法上出租市场的惨状!

那……如何提高能效?

你可以咨询你的房产中介,也可以询问当地的能效评估机构,因为每个房子的具体情况都不同,有的房可能需要换成隔热墙;有的房可能需要节能锅炉;还有的房可能需要换掉窗户。

虽然具体情况各有不同,但一个能效评级为G的房子,想要升到E以上的级别,最保守建议准备1万英镑的预算,并预留半年的工期。

当然具体的数额,还是以能效评级机构给出的评估为准。

举个例子,下面这个房子要做什么样子的改动,才能提高能效呢?

1)把锅炉换成更节能的新锅炉;

2)把裸露的墙体,加厚保温层;

3)把屋顶部分换成可以有效隔温的材料;

4)用一个更节能更有效的第二个取暖源,而不要死守着原始的壁炉或者片状暖气;

5)把老旧的白炽灯换成更节能的LED等

如果实在是不想花钱去咨询的,也可以自己去联系处理翻修。

在你的 EPC 上,会有各个检测项目能效的当前状况,如下表:

这个家,最减分的很明显:

墙体+屋顶!

明显需要在这两部分下大功夫,加厚的同时,用新材料增强保温层。

哪一项的评分低,就去找人处理哪一项。

但不建议自己动手,最好把专业评估报告发给专业人士,看看具体如何改动。

还有一点,有些房子在EPC等级上,Current 和 Potential一栏的分数是一样的,如下图:

这就说明房子的能效等级已经达到了能够达到的最大值,没法再提升了。

五、我的房子 EPC 等级已经达到了E或以上,还有必要去提升等级吗?

前面我们说过,EPC等级会在一定程度影响到房价,以及出租的效率。

那么是不是意味着投资人只要花钱把EPC等级提高到A,就万事无忧了呢?

只能说,这得看情况。

且不说一些房子,或者说一个地区的房子本身就有一定的年份,再怎么翻修都提升不到A,其次要看这么做的性价比高不高。

提升能效等级,确实在某种程度上意味着房子住起来更舒服,可是否合算呢?

比如我花钱花时间去翻修房子,把能效等级从D提升到B,结果每个月就多收了20镑的租金,没有必要。

又比如,如果,我周边区域的其它房子,能效等级全比我的房子高,那就可能需要采取一定的行动。

如何看待自己的房子能效等级在一个特定市场中具备竞争力?

用下面这个政府网站的连接,输入邮编Postcode查一查就行。

链接:https://www.epcregister.com/reportSearchAddressTerms.html

六、如何申请豁免?

有人可能要说了,我的房子没达到E级,但已经租出去了,要这么避免罚款?

或者还有人问,我刚买了房,但EPC等级没到 E,在等级提升之前都不能外租吗?

像在这类情况之下,房东可以根据自己的实际情况申请豁免(Exemption)。在豁免期内,即便你的房子没有达到E级,仍然可以合法外租。

如下几种情况下,业主可以申请豁免:

1、Within five years the landlord has been unable to obtain planning consent from a third party or, before the end of a tenancy has been unable to obtain consent from the tenant.

5年之内,房东都无法获取第三方的规划许可(如登录建筑)的,或房子已经外租,租客不同意翻修的。

2、A report is produced by an independent surveyor which states that making the relevant energy efficiency improvements would result in the market value of the property being reduced by more than 5%. This exemption will last five years before another application for exemption is required.

有独立公证人提供的报告,证明如果我按照EPC等级要求翻修房产,将造成房产的价值损失5%以上的,可以获得5年的豁免权。5年之后则需要另一份报告来延长豁免期。

3、An individual recently becomes a landlord and it would be unreasonable to require compliance with the regulations immediately. In such a case, the new landlord is entitled to a six month exemption from MEES requirements.

刚买了房,但是EPC等级不达标的,都可以申请豁免。一般无论何种情形新房东都可以获得为期6个月的豁免期。在这期间你可以公布房屋出租信息,但在豁免期结束之后必须确保评级达到标准,或延长豁免时间。

豁免权可以在这个政府网站上申请:https://prsregister.beis.gov.uk/NdsBeisUi/used-service-before

如果EPC等级不达标,并不申请豁免外租房屋三个月以下的,最高可处5000镑或房产总值10%的罚款。 如果EPC等级不达标,并不申请豁免外租房屋三个月以上的,最高可处10000镑或房产总值20%的罚款。 在售卖或出租EPC等级不达标房产时,提供虚假信息的,最高可处5000英镑罚款。

七、看中一套好房子,但 EPC 等级不高,值不值得买?

相信看了我们上面关于 EPC 的介绍和职能,再看这个问题自己心中肯定也有答案了。

买!为什么不买?

既然已经说了是好房子,说明之前是做过调查的。不论是地段,是收租的回报率,还是增值的空间都是可以保证的。EPC等级我们可以人为提高,但好房子不管在哪儿都是一屋难求。何况上面说了我们新买家可以无条件申请6个月的豁免,这段时间我们是可以把房子挂到市场上去寻找租户的。

而且,英国所有的房产,在售卖时都需要向买家提供 EPC。我们既然已经知道了房子EPC等级不达标,完全可以凭此和卖家讲价。

当然了,如果出现上文提到的情况,EPC的 current 和 potential 分数一样,都在标准之下的。房子没法提升等级,这种时候就得三思了。

网编:网事随风

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