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西雅图的通勤之战:你愿意牺牲 15 分钟来省下几千美金吗?

新闻来源: Zillow 于 2018-05-15 20:13:48  


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距离西雅图市中心约 15 分钟车程的房屋价值中位数为 96.2 万美元,而距离市中心 40 分钟车程的房屋价值中位数为 63.2 万美元。

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在西雅图,高峰时段通勤车程低于 20 分钟的房屋与 20-40 分钟的房屋相比,每平米的价格高出 40%。通勤方式包含开车和公共交通。

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租客也面对相似的情况。同样参考开车和公共交通的出行方式,通勤车程在 20 分钟以内的租客与 20-40 分钟的租客相比,每平米的租金高出 34%。

通勤可以说是现代生活中最让人头痛的一个方面。如果你在为晚上开车或坐地铁(甚至火车)回家而苦恼,不妨考虑一下:如果到离公司更近的地方买房会花费多少钱?至少在西雅图,这个数字很庞大。

西雅图的通勤成本远高于天然气价格或公交月票。假设一位买家想要购买西雅图都会区处在中位数价值的房屋,如果该买家想在高峰时段来往市中心缩短 5 分钟车程,就需要把购房预算提高7.5%。按照目前西雅图都会区最新房价指数中值 48.17 万美元计算,这意味着需要多支付 3.6 万美元。换一种方式对比,距离西雅图市中心约 15 分钟车程的房屋价值中位数为 96.2 万美元,而距市中心 40 分钟车程的房屋价值为 63.2 万美元。

在大西雅图地区,高峰时段 15 分钟可驾车到达市中心的房屋面积一般为 117 平米,价值超过 75 万美元,平均每平米价格约为 6,410 美元。愿意接受较长通勤时间的购房者拥有更多的购房选择。以距离市中心车程 50 分钟的地区为例,这一范围的住房价值约为 57.6 万美元,平均面积约为 186 平米。比较面积同为 117 平米的房屋,距离市中心车程 50 分钟的房屋价格比车程 15 分钟的房屋价格要低 25 万美金甚至更多。

然而,在西雅图想要节省通勤时间也要付出代价:每天单程多花费 35 分钟(即往返 70 分钟)意味着一年要多花费 17,500 分钟在路上,也就是 12 天。如果按 30 年职业生涯计算,那么因为住得远而额外花费在通勤上的时间达到一年!

交易空间

以上列举的差距非常大,但也说明了典型的趋势。人们珍惜自己的自由时间,也很多人愿意为了节省通勤时间而支付更高房价。而且如此显著的价格梯度其实符合基本几何学原理:距离市中心越远,可使用的土地也越多;随着城市的发展,核心区域的房价也会越来越高。

这种情况会迫使人们做出权衡,除了通勤时间和房价,还有居住空间的问题。高峰时段驾车通勤时间低于 20 分钟的地区距离市中心较近,该地区独栋住宅的住房面积中位数为 117 平米,比大都会住宅面积中位数(170 平米)少三分之一。

当然,并非所有人都开车上班,公交和地铁也是常见的通勤方式。在考察公共交通乘客的通勤时间与房价之间的联系时,我们发现之前的规律同样适用。距市中心公共交通车程为 20 分钟的住房(一般是公寓)单价中位数大约为 7,427 美元/平米,比通勤时间在 20-40 分钟车程的住房(一般为独立屋)的单价高 40%。在整个西雅图都会区,公共交通车程每缩短 5 分钟,就意味着房价要增加 4.2%。(假设驾车时间不变)

另外,通勤车程与房屋面积之间的关系也同样适用。对于乘坐公共交通的人,想减少通勤车程,同样意味着房屋面积更小:20 分钟车程范围内的房屋面积中位数约为 80 平米,不到大都会住宅面积中位数(170 平米)的一半。

西雅图租客的通勤成本

不是每个人都拥有自己的住房,在西雅图的这场通勤成本博弈中,租客似乎更占便宜。在西雅图,住房相似的情况下,驾车与乘车通勤时间每缩短 5 分钟,租金将分别上涨 3% 和 1.3%。通勤车程在 20 分钟以内的房屋租金要比车程在 20-40 分钟的房屋租金高 34%。

我们发现消费者非常看重更短的通勤时间,也愿意为此支付更高的价格。此次分析中包含的西雅图地区所有独栋住宅和公寓的总价值达 6,410 亿美元。如果整个地区的驾车和乘车通勤时间能够分别减少 5 分钟,所有住房的总价值将上涨 760 亿美元。这一估测数据不仅预示着财富的上涨,还表明居民愿意减少其他方面的支出来换取更短的通勤时间。

分析方法

Zillow 与 HERE Technologies [1] 合作,估算出高峰时段从西雅图都会区每一栋房屋到达市中心的通勤时间 [2],然后将这些数据与 Zillow 数据库中的各个住宅面积与房屋价值指数 (ZHVI) 和租金价值指数(ZRI)进行配对。之后,我们将这些住房按通勤时间划分成不同地段(包含公共交通与驾车两种方式):0-20 分钟、20-40 分钟、40-60 分钟和 60 分钟以上,并总结相应地段住房的特点。最后,我们设计出一个模型来计算现实中不会发生的假设场景:如果通勤时间缩短,这些住宅的价格会变为多少?

[1] 关于 HERE Technologies:HERE 是一家开放定位平台公司,让普通用户、企业和城市能够最大化发挥定位的作用。HERE 位于西雅图的分公司有 100 多名技术人员,在全球有 8,000 多名员工。HERE 的投资方包括奥迪、宝马、博世、大陆集团、戴姆勒、英特尔和先锋公司。

[2] HERE 拥有 100 多个数据来源(包括智能汽车传感器),汇集了数十亿个匿名位置的测量数据,以此计算一天中交通状况的变化情况。在此基础上,HERE 采用高级路由算法,并融合实时和历史交通数据,通过 HERE 开发者门户网站的 API 提供给用户使用。


网编:网事随风

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