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法国买房终极攻略,吐血总结火速收藏!

新闻来源: 想法 于 2018-07-12 13:29:17  


正式买房前你需要做的事情

01
贷款能力

(全款买房的盆友请自动忽略这一条)

如果你需要通过贷款来买房,那么一定要好好估量一下自己的贷款能力。具体来说有两种方法:

第一种:有工资单的朋友看过来

比如你的收入是每个月3000欧(此例子中假设你是一人吃饱全家不愁的单身汪),你打算自掏首付10000欧。那么你可以买大概少钱的房子呢?

3000/3.3X12X25+10000=282000
注:3000/3.3=909(欧) 是你每个月的还款能力
X12 是一年还款数
X25 是假设还款25年(300个月)

当然,这里只是粗略的计算,实际上还有大把的利息和保险费用。

这时候,要知道还有一笔巨额的公证律师费用需要你来付,大约在房子价值的7%,包括不动产过户费在内。如果你已经没有额外的钱来付,那么你需要从这282000欧里面把这笔钱留出来,所以你基本可以买20-25万欧左右的房子。

第二种:没有工资单的朋友看过来

比如你是自由职业,比如你是开公司的老板,也就是说你的收入并没有明码标价写在一份工资单上,而从某种程度上来说,你可以自由决定给自己开多少“工资”。这时候,我们可以倒着来计算你的贷款能力。

比如你想要买30万欧的房子,首付10万欧,那么你需要给自己开多少“工资”呢?30万的房子,公证律师费用在21000欧左右,所以,总共需要大概321000欧,你自己首付出10万欧,还需要贷款221000欧,保守计算,包括乱七八糟的各项费用,我们算作需要贷款23万欧吧。

230000/300X3.3=2530欧
注:300是假设贷款300个月(25年)

所以你平均每个月需要有2530欧的收入。

这时候你可以算一算:最近三年你所报的收入总和除以3再除以12个月,有没有达到2530欧,如果达到了(最好是高于这个数),那你可以进入下一步骤了!如果没达到也别气馁,既然你可以自主决定给自己开多少钱,那就赶紧趁着下次报税的时候调整好吧!如何调整?参考《手把手教你如何在法国报税》的2018年报税攻略吧!



02
找银行做simulation

这一步还是很重要的,因为你会在接下去的买房过程中不断地听到有人问你:你做simulation了吗?

做一份simulation,就显得你对买房这件事很有诚意。而且呢,如果一家银行给你做了一份simulation,也能够从某种程度上证明你有靠谱的贷款能力。

03
想一想自己对于房子绝对不能接受的情况

比如说某个区域的房子再美再便宜也绝对不要、比如绝对不要底层和顶层、比如绝对要有电梯……

列好了这个单子,在接下来找房子时,触及这些底线的房子直接pass,不要浪费自己和别人的时间去看。

04
查询所在城市的房价均值

有很多网站提供这类信息,Lisa比较喜欢的是http://www.efficity.com 这一个,大家查一下自己所在的城市房价平米均价,做到心中有数,咱不打无准备之仗!

05
如果你的父母从国内汇款给你,提供一部分首付款

请一定提前进行操作,千万不要等到后面直接把钱打到公证人账户,因为有的公证人对于国内汇款比较敏感。

好了,做完这五件事情,我们就开始真正的买房之旅啦!



真正的买房之旅

01
找房看房

两个建议

一、不要贪图看太多房子,很容易就会觉得还会有更好的。记得自己的底线,相信自己的眼缘。看多了,反而会眼花缭乱失去理智。况且真正的好房源并不会等你。如果还不能决定想买的房子类型,可参考《法国买房,选择独栋房子还是公寓,原来要操心这么多事?》

二、不要过于依赖中介。有人说,好房源都在中介手中掐着呢!我觉得还真不一定。好房源不愁卖,房东更有信心自己卖出去,为啥要给中介机会插一腿呢?有人说,通过中介买有保障。我觉得这也不一定。中介除了保障你多花点钱保障不了什么关键的东西。法国买房还是要依赖靠谱公证人。自己直接通过联系房东有一个好处就是你可以大概了解房东是什么样的人。如果他夸夸其谈有点假,那么你对他的房子也应该保持警惕,如果你觉得房东比较实诚,那他的话就比较有参考价值。当然,关键的地方还是要靠自己的一双慧眼。

看到好的房子可以试着砍砍价。这时候前面查询的当地房子均价就派上用途了。在均价基础上,房子有不如意的地方减一点价,超出预期的地方加一点价,最后得出一个价格。如果你非常满意这个房子,不如再多出一点将它拿下!具体怎么降价就不用教大家了吧?总之一句话:眼光要独,脸皮要厚,下手要快准狠!



02
找公证人签《预购买协议》

当你和卖方对于价格达成一致时,就可以找公证人签《预购买协议》了!买方卖方可以各自找一个公证人或者共用一个。建议大家共用一个,省事儿!即使是卖方推荐自己的公证人也没什么可怕的,不要把公证人想象成同卖方同流合污的坏人,毕竟人家还是国家认证的律师。还是那句话,关键在自己头脑要清醒!

公证人会拟好一份预购买合同,约好日子,买卖双方到场,公证人给大家朗读合同内容,尤其是重点内容。双方可以就合同内容提出问题。一般来说,预购买合同和最终的合同大体一致,所以这时候你如果对合同有什么不满意的地方就赶紧提出来让公证人修改。

签这份合同须注意以下几点:

一、确认房子信息准确无误,包括面积、位置、价格等。

二、协商贷款期限:合同里规定买方有多少时间寻找贷款,比如45天、60天等。一般来说银行需要1个月时间才能有贷款结果。再考虑到你自己需要准备齐材料的时间,我觉得60天才比较保险。尤其是签《预购买协议》之后,如果遇到法定长假,比如圣诞节,你几乎可以说是要白白损失半个月。如果发现合同里写的期限是45天或更短,那么可以跟卖方协商延长期限。

三、银行贷款利率:合同里有一项是关于贷款数额和利率的,比如里面写的是利率2%,这意味着如果有银行愿意以高于2%的利率贷款给你,那么你是无权接受这样的贷款的。所以,如果你不是很在意利率这件事,而更在意能否顺利找到贷款买上房子,那么你可以要求公证人把这项利率调高,增加自己找到贷款的机会。

四、确认房子没有潜在费用:一定要向公证人确认不会有一笔意外巨额款项需要你支付,比如外墙粉刷、修理电梯等等。事实上,在你们签订《预购买协议》之前,卖方需要给你发一份正规全面的关于房子的各项信息。比如每年的业主大会都做了什么决定,尤其要注意是否有重大决定;比如卖方是否还欠着syndic钱,等等。这些信息最好自己先看明白,然后签《预购买协议》时再跟公证人确认一次。

五、关于贷款结果:合同里还会有一个专门写贷款结果的条款。一般签订《预购买协议》前,公证人会要求买方给公证人账户转账一笔押金。大部分情况下,如果申请人没有申请到贷款,那么买卖不成立,可以拿回押金。如果符合拿回押金的条件,比如收到两封及以上的银行拒信,则可以拿回。否则,会损失部分押金。所以,大家如果被某个银行拒绝了,一定要求一份书面拒信。

然额,在某些情况下,比如房东比较着急将房子转手,合同中会出现这样的要求:如果买方没有申请到贷款,则需要全款买下房子。这一点大家也要注意自己合同里是怎么写的。

六、关于土地税的分配:房东需要缴纳土地税,《预购买协议》里也会有一条是关于如何承担这项费用的内容。一般来说,你和卖方按照居住的时间来按比例分配(au prorata) 是比较公平的。关于土地税的更多信息可参考《法国居住税/土地税你了解多少?》。



03
开始找贷款

如何找,怎样成功找到?可参考《在法国贷款买房,你必须知道这些事!》

有两种结果:

其一:规定时间内找到贷款。

这时候银行会给你发一份“贷款要约”(Offre de credit)。当然,在这之前可能还有一系列琐碎的事情需要完成。比如,如果你并没有在给你提供贷款的银行中开立账户,那么该银行给你贷款可能有附加条件,就是要求你在他们银行开户,把你的钱都存到他们银行里,在他们银行买各种保险等等(你们懂的)。当你收到“贷款要约”后,你有一段时间(通常是10天)来考虑是否接受。在考虑期间不可以给银行回复,必须要等到期限过满才可以进行回复。如果同意并签下接受“贷款要约”,把它邮寄给银行以后,就可以看下一步了。

其二:在规定时间内没有申请到贷款。

这时一定要保存好银行的拒绝贷款书面证明。有一种情况是,某个银行仍然没有给你回复(没有消息可能就是好消息),这时候你如果觉得有希望,值得再等等,那么你可以跟卖方商量延长一下时间。卖方毕竟也是想快点卖房子,一般会同意。虽然合同规定了申请贷款期限,但是如果卖方同意给你延期,让卖方给公证人发个邮件说明愿意给你延期多长时间,公证人一般也不会用合同条款为难你。如果最后实在没有申请到贷款,那么交易不成立。如果你能够提供合同规定数量的银行拒信,那么就可以拿回押金,但还是会损失几百欧的公证律师服务费。

04
签订最终买房合同

贷款搞定以后就要立即通知公证人,约好签订买房合同的日期。

在正式签订合同前有两件事情要做:

一、一般银行会要求在他们那里办理住房保险,记得让银行给公证人发一份新房子的保险证明。

二、把买房的钱打到公证人账户里:首付部分你需要自己转账(现在公证人只接受转账,不接受支票),贷款部分银行会直接转账。

正式签合同的时候,公证人会带领着双方把最终合同再浏览一遍,一些重要的内容再强调一遍。有时候,如果法语不够好,公证人还会提前请好翻译(当然费用是要自己来承担的,300欧左右)。

合同没有异议以后,要进行这么几件事情:

1. 各种签字;

2. 交钥匙。这里要提醒一下,并不是所有情况都是签字当天交钥匙的,所以这一点要跟卖方提前沟通好;

3. 支付给卖方一些相关费用,比如卖方提前缴纳的物业费;

4. 水表电表之类的信息确认。

有时候银行也会有负责人出席或者代表出席,提交与贷款相关的材料。

其实最终合同与预购买合同不会有太多变化,容易发生变化的主要是物业这部分,因为在签订预购买合同和最终合同之间这段时间,卖方有可能会把之前欠物业的费用缴纳完毕,或者有可能这在段时间召开了房东大会,有了新的决策,一般公证人会确认一下是否有新的决策产生。

好了,完成这一步之后你就可以拿着钥匙入住新房啦!



网编:网事随风

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