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留园新闻速递· 【繁體閱讀】 【网友评论:9条】 【澳大利亚本地新闻信息】 

投资者在澳买楼花亏惨!收益被中介吹到天花乱坠,房屋转手跌3成!

新闻来源: AFR 于 2018-09-14 0:19:45  


一名投资者在布里斯班购买了一套楼花公寓,尽管住宅市场持续了几年的繁荣,但当他转售时,其价值损失了三分之一以上。

据《澳洲金融评论报》报道,3名孩子的父亲Mal Jones表示,他和妻子Michelle一起去昆州进行了一次“免费”旅行,中介关于减税、杠杆作用和对未来增长的自信预测等,这些极具说服性宣传,都说服了他。

但是,在投资41.5万澳元(包括佣金、管理和再融资成本)8年后,该房产以29.5万澳元的价格出售,亏损12万澳元,即近29%。

Jones的孩子年龄在17岁至27岁之间,他说:“我相信顾问的专业意见,这在很大程度上是一场关于未来回报的信心游戏,于是我买下了它。结果让我感到自己很愚蠢,我应该做更多的尽职调查。”

Jones讲述了他的经历,作为对其他房地产投资者的一个警告,提醒他们小心公寓楼花,谨慎对待房产中介的话术。

总部位于墨尔本的咨询公司Reventon参与了关于此次销售的初步咨询,该房产是由一家房地产代理商出售的。

Reventon首席执行官Chris Christofi表示:“客户没有购买房产的压力或义务,客户完全了解自己的选择,并选择了想购买的房产。”

christofi表示,在市场低迷之前的12个月内,其他客户的房产增加了超过10万澳元。

重大损失

因为房价下跌和供应过剩,楼花买家面临巨大损失,这意味着他们的房产竣工后,价值将低于购买价格。

在蓬勃发展的房地产市场中,楼花或者购买尚未建成的房产,是锁定房产收益的一个好方法。

它可以让投资者充分利用负扣税减免、丰厚的卖家奖励以及印花税豁免或优惠。

但是根据经济和市场预测家BIS Oxford Economics的分析,从出售到竣工和交割之间的时间,意味着“买家基本上为未来市场的产品支付了今天的价格”。

报告警告说:“当房产增值时,这是有道理的。所有市场价格增长放缓导致了市场情绪的转变,这导致了更大的交割风险。"

2010年, Jones接受了一个电话邀请,墨尔本房地产公司Reventon的一名顾问将为他提供咨询,顾问来到他位于Eltham的住宅,进行价值300澳元的“免费”咨询。

(图片来源:《澳洲金融评论报》)

作为一家采矿设备公司的副总裁,Jones说:“这个人以独立投资顾问的身份帮助专业人士利用所得税进行投资。”

2010年,在一系列旨在保护澳洲经济免受全球金融危机影响的降息措施之后,房地产价格持续走高。

根据澳洲统计局的统计,截至3月的12个月中,价格飙升了20%,是澳洲历史上“有史以来最快的”房价上涨。

免费行程

Jones后来在该公司St Kilda Road的办公室中,参加了个人介绍会,会上他被推荐在布里斯班以北约39公里的Mango Hill以及布里斯班以北约550公里的昆州北部的Rockhampton进行楼花公寓投资。

Jones说:“我们飞到布里斯班,来到Mango Hill,在那里,一些老年人接待了我们,带我们参观了他们说投资的地产,老太太们说,这房产太棒了。”

他的购买资金来自两笔利率超过7%的贷款。

他的目标是找到一个租户,用租金偿还抵押贷款,因为不断增长的资本提高了转售价值。

但是房价猛跌,该房产每周最高租金为350澳元,这意味着,租金无法偿还所有贷款,每年短缺约1.2万澳元。Jones估计佣金总额超过4万澳元。

他说:“愚蠢的是,我们相信了所有听到的关于市场上升、资本收益和租金收入的信息。”他多么希望,当时咨询了他的会计师和第三方来分析这笔交易,但他没有这么做。

Jones表示,他已经很感激了,因为在他卖掉房产的时候,在同一个邮政编码中类似的房产售价更低。

他的经验与BIS Oxford Economics的市场分析相一致,该分析发现布里斯班的负扣税交易量为26%,楼花交易量为53%。

报告总结道:“大量的公寓存量,特别是墨尔本内城和布里斯班内城的公寓,将会加深这个问题,在未来两年内,相关评论将会增加并保持高位。”

Christofi表示,出售公寓时无法预见公寓供应过剩。

他说:“像任何投资产品一样,房地产开发并没有获得成功的铁腕保证,在许多情况下,房地产的价值受到购买时没有预见到的因素的影响。我们提供了几个可供考虑的房地产选项,每一个选项都附有关于该房地产所在周边地区的公开市场调查。”

网编:网事随风

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评论人:乱叫的猫发送时间: 2018年09月14日 11:57:12
澳洲的中介也不知是坏是蠢。
买房的时候,明明就是按我的收入没有办法负担的起这个价格的房子的。
中介就骗我妈说什么买房子肯定赚,买越多赚越多。
还拿一个从银行连环套钱买房的人做示范。也就是买一套房,拿这套房子去贷款。再买房,再贷款。再买房。我越听越火大。这种高杠杆的操作。不管房子涨几年,只要房价一跌,你还不起贷款,马上就是一分不剩,本都陪进去。而且已经说了是买自住房了。
我要是自己不会算,上了他的当,倾家荡产哭都没地哭去。这人被我赶走了,我妈还说我态度不好。
我态度不好,他就可以偏偏随便乱说糊弄人。把别人搞破产嘛。
评论人:安那般那发送时间: 2018年09月14日 17:02:33
公寓的缺点是持有成本高各种收费,没有土地建筑物不断贬值,若干年后需要大修又是一笔开支
评论人:melbguy1发送时间: 2018年09月15日 21:45:07
别想投资。你看看喜欢住吗?方便吗?不然别买
评论人:PTUC发送时间: 2018年09月15日 18:15:29
澳洲04年以后房价飞速上涨 那时候买房子在脱手 在买房 在脱手 短短几年 也赚得钵满盆满 中国过来的炒房团在普通澳洲人心中也是一道痛
评论人:乱叫的猫发送时间: 2018年09月15日 4:46:42
 回复6楼:
现在不行了,银行会管。我说的那个时候可以。
貌似零八年美国金融危机后,银行看到金融危机就缩紧管理了。但是有些中介会说可以帮你造假的。
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