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销量收缩,南加房价要跌了吗?

新闻来源: 圣地亚哥华人资讯 于 2018-11-07 18:19:12  


华人是美国住房最大的海外买主,曾给南加房市带来荣景。图为2016年5月在亚凯迪亚市一栋6卧7浴的豪宅挂牌出售。( FREDERIC J. BROWN/AFP/Getty Images)


南加当前房价在多个地区均已达到历史高点,但是,随着贷款利率的升高,房市繁荣似乎出现消退,房价增长开始趋缓,9月住房销售也比一年前下降18%,库存逐渐增加,更多卖家主动降价。那么,房市已进入泡沫风险期?房价会大跌吗?


据《洛杉矶时报》采访专家报导,业内普遍认为,泡沫危机还没有到来,因为目前经济发展健康,住房建设仍然低于需求。一些房市研究者预测,房价会缓和增长。但也有人认为房价会跌。


专家们认为,没有任何理由认为目前已经或即将出现类似2007年的泡沫。


上次房市为何崩盘

金融海啸前,南加地区房市持续上行,房价连续6年以双位数增长,当时主要受到投机资本、甚至是掠夺性贷款等的推动,用借来的钱支付整个首付,借钱者甚至不需要出示收入证明,但之后巨大的还贷负担压得他们喘不过气来。有些购房者所欠的本金持续增长,因其还款还抵不上利息。


房主很快就无法支付月供,随着房价增长趋缓,市场也无法再融资。违约率大幅增加,市场陷入混乱。


长期为大型开发商做咨询顾问的伯恩斯(John Burns)说,如果当时能维持融资,房市还可能软着陆。但是,由于银行已将这些高风险贷款打包拆分出售给了投资人,于是风险蔓延到整个金融系统,最终引发了大衰退。据CoreLogic数据,南加6县的房价最终跌去了51%。


业者:不用担心信贷泡沫

但专家表示,今时有很大不同,房市因过度借贷而崩溃的风险很小。金融海啸后,当局大幅收紧了放贷标准,今天,即使放贷宽松了些,借贷人很可能仍然负担得起贷款。


据美联储数据,过去10年,整体抵押贷款债务持续以两位数增长,而今年第二季度,贷款债务只比一年前增长了3.5%。此外,第二季度全美还贷资金只占到整个可支配个人收入的4.2%,是38年来的最低水平。而在2000年代中的泡沫期,该比率为6%,大衰退前该比率更是达到了7%。还有,第二季度借贷者的平均信用分数为760,而泡沫时期是707。


UCLA兹曼房地产中心(Ziman Center for Real Estate)主任说,他不认为现在需要担心信贷泡沫 。


经济衰退曾打击南加房市

南加房市繁荣终结的方式通常是由一次经济衰退引发,30年前正是如此。


1980年代中后期,南加房价出现了惊人的增长,建筑商因此转而开发内陆帝国和羚羊谷的大面积地区。但冷战结束后军事订单减少,对南加庞大的航空航天业造成打击。当时建商忧虑居民的购屋能力,在航空业订单严重被砍之前,房市就已开始趋缓。但失业状况恶化,且全美在1990年夏季爆发了经济大衰退。


由于过度依赖航空业和其它军事承包商,南加的经济遭受的打击超过了全美其它地区。到1994年1月,洛县失去了近55万个工作,经济也从制造业转向服务业。


据Case-Shiller指数,全美范围内,1990年大衰退导致房价年同比轻微下跌了14个月。而在洛县和橙县,房价则逐月下跌了一直近6年。


专家:房价/收入比已过高

专家说,今天,南加经济比1990年代更多元化,经济指标强劲,抗风险能力也更强了。在洛县和橙县,失业率分别是4.6%和2.8%;内陆帝国失业率4.1%。过去一年中,这些地区总体增加了10万个工作。


而住房供应方面,据财政部数据,在1980年代中的头8年,加州新建住房与新增居民的比例是1:3。而现在,该比例已上升至1:5。


据CoreLogic,自2012年以来,洛县房价平均每年增加11.4%。据加州房地产经纪人协会数据,今年第三季度,洛县只有22%的家庭能够负担得起中价房。不过该数据还是好于泡沫时期,当时,洛县只有9%的家庭可以负担中价房。2000年代初的6年中,房价平均增长了28%。


灯塔经济的桑伯格(Christopher Thornberg)认为,南加房市并未估值过高。


伯恩斯最初也估计,明年房价会低位升值。但重新评估后,他认为目前房价/收入比太高,即使没有经济衰退,房价也会下跌。如果出现经济衰退,房价会掉得更厉害。


河滨的房地产投资公司Norris Group的总裁诺里斯(Bruce Norris)说,1980年代虽然经济出现衰退,但当时加州吸引的人超过了流失的人,因此房市基本未受影响,南加地区房价根本没有降低。但10年后,情况倒过来了,流失的人超过了吸引的人。因此1990年初经济危机时,止赎屋就大量出现,这加剧了房市下行。但今天,信贷政策大幅缩紧,出现止赎屋的可能性也大幅降低。


历史经验:房市拐点难以捉摸

不过,从历史看,房市的拐点总是很难预期的。


比如1980年代经济衰退前,专家就说,南加经济已经足够多元化,可以抵御军事订单缩减。富国银行的经济师在1989年接受采访时说,国防预算缩减并不会导致制造业下滑,只会导致暂时下行。


在2000年中期时,一些专家也发出了警告,但另一些人说,房市只是暂时趋缓,不会崩盘。美联储主席2006年在国会作证时说,我们预期房市会降温,但是不会大幅下跌。

网编:网事随风

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